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邯郸市建设局
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邯郸市建设局 关于《城市更新实施办法(暂行)》公开征求意见的函
 
    

为规范城市更新活动,结合我市实际出台《邯郸市城市更新实施办法(暂行)》。根据文件制定程序,现向社会征求意见,请依据有关法律法规提出修改意见和建议,修改意见请于4月7日前反馈至我局。

联系电话:3122910

 

附:《邯郸市城市更新实施办法(暂行)》

 

                                      邯郸市建设局

                                     2022年3月8日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

邯郸市城市更新实施办法(暂行)

 

第一章  总则

 

第一条 为规范本市城市更新活动,优化产业结构,完善功能布局,提升城市品质,改善人居环境,传承历史文化,激发城市活力,促进经济和社会可持续发展,根据国家、省有关法律法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 市中心城区(包括丛台区、邯山区、复兴区、经济技术开发区)建成区范围内的城市更新,适用本办法。

第三条 本办法所称城市更新,主要是指对城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动,内容包括:完善城市空间结构和功能布局,实施城市生态修复和绿廊建设,强化历史文化保护和城市风貌塑造,加强完整居住社区建设和人居环境提升,推进新型城市基础设施建设,加快城镇老旧街区和城中村改造,提高城市防洪排涝和应对突发事件能力,改造提升传统商圈和创新打造就业载体以及市政府认定的其他城市更新情形。

城市更新应当坚持以下原则:规划引领、设计先行;政府引导、市场运作;以人为本、公共优先;传承文化、保护生态;促进产业推动创新区域统筹、持续更新。

城市更新应当立足实际,因地制宜,积极稳妥,量力而行。结合城市更新专项规划及建筑自身特点,城市更新可单独或综合采取下列方式实施:

(一)保护更新。在满足保护要求的前提下对建筑进行维护修缮、环境整治,对建筑所在区域的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善,实施功能优化、业态提升,但不改变建筑整体风貌、主体结构和重要饰面材料,严格控制新建、扩建、改建活动。

(二)优化改造。维持现状格局基本不变,通过局部改建、功能置换、修缮翻新,或以整治改建为主实施改建加建,可以有保护修缮建筑和少量拆除重建建筑对建筑所在区域进行各种设施配套建设等活动,提升建筑价值改善区域环境。

(三)拆除重建。对建筑结构差、安全标准低等不具有保留价值的非保护性建筑拆除重建。重建项目经充分论证后可依法依规适当放宽容积率等规划指标,允许建筑高度适度提高。

城市更新项目来源:

(一)人民群众诉求和意见;

(二)城市体检报告发现的问题和短板;

(三)国民经济发展规划及国土空间规划要求;

(四)城市更新专项规划;

(五)城市更新单元更新需要;

(六)市政府或属地政府认定的其他情形。

城市更新一般按照下列程序实施:

(一)编制城市更新实施方案

(二)城市更新实施方案评估

(三)城市更新实施方案报批

(四)确定城市更新实施主体

(五)组织项目实施。

 

第二章  重点任务

 

实施城镇老旧小区改造工程。因地制宜确定改造方案,对老旧小区进行全面摸排和梳理,以问题为导向,以涉及公共利益和人民福祉的项目为核心,合理确定改造内容。实行“一区一策”“一院一策”,统筹更新改造老旧小区内道路、停车位、给(排)水、供电、供气、绿化、照明、公厕建设等,补齐基础设施短板。推动完整社区建设,根据老旧小区规模,完善养老扶幼、卫生服务、助残服务、健身休闲、日间照料中心等社区服务设施,扩大“一刻钟便民生活圈”覆盖范围。

实施城中村改造工。严把改造范围和标准,合理编制规划和年度实施计划,做到改造对象精准识别、改造方式精准确定、工程建设精准管理。“十四五”末,基本完成主城区现有城中村改造。

 实施老旧厂房改造提升工程。鼓励转变老旧厂区区域功能,积极向总部基地、商业综合体、文旅科创基地、消费体验中心、健身休闲娱乐中心等多功能、综合性新型消费载体转型。

十一 实施城市功能完善工程。围绕城市功能完善、产业空间拓展、土地集约利用、居民方便宜居目标,严格公共服务设施配建标准,合理布局公共服务设施。重点补齐教育、医疗、托育、养老及无障碍等多类型服务设施短板。积极拓展城市广场、公园、步行道等公共活动空间,开展街区环境、街区设施及街区立面整治等工作。

十二 实施城市交通基础设施补短板工程。落实公交优先政策,完善公交场站等设施建设。加快构建步行和自行车等慢行网络体系。打通“断头路”,畅通“微循环”,构建快速路、主次干道和支路级配合理的城市路网体系。增加立体过街设施建设,重点做好交通拥堵交叉口、路段道路的升级改造工作。推进路况较差的城市主次干道“白改黑”和城市危旧桥梁加固改造。

十三 实施城市风貌塑造和历史文化保护工程。强化对自然、人文及传统记忆地区等保护状况调查,分类划定城市特色风貌重点片区,采用“绣花”“织补”等微改造方式,做好历史文化遗存的保护利用。合理利用现存历史文化街区、文物古迹、古镇名村等文化遗迹,突出邯郸市建筑风格和建筑特色,传承历史文脉。围绕历史城区、历史地段和历史文化街区的整体提升和不可移动文物、历史建筑的活化利用,对既有建筑进行生态化、景观化及其它有益于增加公共价值的改造。通过城市更新,塑造和保护城市历史风貌,延续城市文脉,留住城市记忆,提升城市品质和魅力。

第十四条 实施城市安全韧性建设工程。强化消防设施配套完善,补齐消防设施短板,确保消防通道畅通。大力实施城市内涝治理工程,保留和恢复自然雨洪通道、蓄滞洪空间,因地制宜、集散结合建设雨水调蓄设施,加快实施管网和泵站建设与改造。积极推进海绵城市建设,综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施,打造生态、安全、可持续的城市水循环系统。充分利用公园、绿地、广场等开敞空间和体育场馆等公共设施,加强城市应急避难场所建设和疫情防控临时安置点建设,保证应急避难场所基本完善。

 

  工作机制

 

十五成立邯郸市城市更新工作领导小组,市长任组长常务副市长分管副市长任副组长,常务副秘书长、分管副秘书长、市有关部门、关区政府(管委会)主要负责同志为成员。领导小组负责统筹协调全市城市更新工作,决策重大事项,督促检查各成员单位工作等。领导小组下设办公室,办公室设在市建设局,办公室主任由市政府分管副秘书长和市建设局主要负责同志兼任,负责领导小组日常管理工作,协调推进全市城市更新工作。组建市城市更新促进中心,承担领导小组办公室具体事务。

十六 有关区政府(管委会)是城市更新改造工作的责任主体,要依据本办法规定履行城市更新工作职责,设立专门机构,明确目标任务,组织实施城市更新。市有关部门要按照职责分工推动城市更新工作。

第十 城市更新工作实行规划编制、单元评审和项目实施相结合制度。城市更新专项规划对城市更新相关工作进行整体引领;城市更新单元要明确更新区域和更新需求,以及城市更新项目;实施方案对城市更新项目作出具体安排。

第十 城市更新实行专家咨询制度。市建设部门会同市自然资源和规划部门等有关部门设立城市更新专家委员会,为城市更新活动提供全过程咨询和服务。

 

  规划编制

 

第十 市建设局、自然资源和规划局组织相关部门编制《邯郸市城市更新专项规划,专项规划应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划,确定城市更新目标、功能结构、规划布局等内容。

二十 《邯郸市城市更新专项规划》应履行技术论证、上报请示、专家审议、公示征求意见等程序,经城市更新工作领导小组审核同意后,报市自然资源和规划委员会审议,经市政府批准后实施。

二十一 《邯郸市城市更新专项规划》是城市更新单元划定、城市更新单元计划制定、城市更新项目实施方案编制的重要依据。

二十二 在《邯郸市城市更新专项规划》编制过程中,应广泛听取公众和利益相关人的意见。

 

  单元评审

 

二十三 责任主体负责更新单元划定及报批程序

二十四 更新单元规划

(一)划定更新单元。综合考虑基础设施和公共服务设施相对完整,以道路、河流等自然要素或产权范围为边界,划定更新单元。城市更新单元可包括一个或多个城市更新项目。

(二)确定片区更新目标。明确功能优化、产业定位、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、城市防洪能力提升、基础设施完善目标,以及公共要素配置、规划调整建议等内容。

(三)编制意向性建设方案。初步确定更新项目,协商落实公共要素清单、适用的规划土地政策等,统筹形成意向性建设方案。

二十五 城市更新项目实施前需完成调查、评估工作,梳理评测既有建筑状况。对重点保障实施的城市更新项目,经市政府或邯郸市城市更新工作领导小组研究同意后,可优先保障项目实施。项目调查评估内容为:

(一)基础数据调查。收集辖区建成区范围内的土地、房屋及公建配套、人口、经济、产业、市政设施及城市绿地等现状基础数据;

(二)文化遗产调查。调查历史文化街区和历史建筑等文化遗产,明确应保留保护的建筑清单;

(三)公众意愿调查。

二十六 责任主体将城市更新单元实施方案报市城市更新工作领导小组办公室,市城市更新工作领导小组办公室组织城市更新专家、市有关部门对城市更新单元实施方案进行评估,综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金筹措等方面因素,论证城市更新的必要性和可行性,结合城市发展和公共利益,合理确定城市更新要求。

 

  项目实施

 

二十 责任主体在批准的意向性建设方案基础上选取专业的策划、设计、运营团队,组织编制城市更新单元实施方案。城市更新单元实施方案应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定,达到城市规划、单元设计的要求

实施方案应当包括基本情况、边界和规模、实施主体、可行性分析报告、规划设计方案、产业定位、建设运营方案与实施计划、社会稳定风险评估报告及资金来源、进度安排等内容。

涉及文物保护单位、不可移动文物及其他各类历史文化遗产类建筑、优秀近现代建筑、工业遗产保护类建筑,历史文化街区、名镇、名村的,实施方案还应包括保护方案与实施计划。

二十八 责任主体按照专家评审意见对城市更新单元实施方案修改完善后,上报市政府审批。实施方案批准文件作为后续规划管理和办理相关审批手续的重要依据。

二十九 责任主体按照市政府对城市更新单元实施方案的批准意见,结合实施主体,制定城市更新年度计划,报市城市更新工作领导小组办公室备案。

年度计划包括具体项目(储备项目和实施项目)、前期业主或实施主体(行业主管部门)、边界和规模、投资及进度安排等内容。

三十 市城市更新工作领导小组办公室按照有关区政府(管委会)备案的城市更新年度计划,制定全市城市更新年度计划。

三十一 建立年度计划动态管理机制纳入年度计划的城市更新项目,进入城市更新项目库,实施动态管理,享受城市更新相关政策和资金支持。

 

  资金筹措

 

三十二 多渠道筹集城市更新资金,具体包括:

(一)财政资金;

(二)金融机构资金;

(三)市场主体投资;

(四)土地使用权人和房屋所有权人自筹资金;

(五)城市更新专项基金;

(六)其他符合规定的资金。

三十三 按照政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢的原则,创新融资渠道和方式,注重发挥市场机制的作用,充分调动企业和居民的积极性,动员社会力量广泛参与城市更新改造。

鼓励利用国家政策性资金,争取更多的国家政策性贷款用于更新改造项目。

引导金融机构积极探索贷款投放和担保新模式,创新信贷金融产品,优先保障符合条件更新改造项目的信贷资金需求。

按照政府和社会资本合作项目建设模式(PPP)管理规定,鼓励企业参与城市更新改造,积极引入民间资本,通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与更新改造,吸引有实力、信誉好的企业和社会力量参与。

三十四 防范政府债务风险和不增加政府隐性债务的前提下,依法合规使用地方政府专项债券资金支持符合条件且有一定收益的城市更新项目建设。涉及居民回迁安置、政策性贷款、债券、公益事业、政府投资、国企投资等城市更新项目,要严格控制建设管理成本,实行全过程监督,保障资金使用安全。

 

  政策支持

 

三十五 土地支持政策

(一)对具备条件的城市更新项目,优先推荐列入国家、省级重点项目,优先保障土地等要素供应。

(二)市自然资源部门根据《邯郸市城市更新专项规划》,结合城市更新方式进行地价评估、重新确定土地用途、适当延长土地使用年限等工作。符合自主改造政策和城市规划的城市更新项目,改变原规划条件的(不能用于商品住宅开发),须采取市场评估补交评估价款差额的方式及时补缴土地价款并按规定办理土地登记。

(三)城市更新项目涉及土地出让的,依据经批准的土地出让方案办理供地手续。采取招拍挂方式办理供地手续的,可采用带方案招拍挂。有关区政府(管委会)组织相关部门编制《国有建设用地项目履约协议书》,明确项目开发、建设、设计、安置房、保留建筑、运营管理以及违约责任等要求。土地成交后竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》,并与属地政府签订《国有建设用地项目履约协议书》。

(四)城市更新项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地,以及不具备单独建设条件的土地,可与周边用地整合实施,纳入整体改造范围,重点用于完善片区公共服务设施,符合《划拨用地目录》的以划拨方式办理供地手续,涉及土地出让的,经市政府批准可采取“附带规划方案”的协议出让方式,房地产开发用地必须采取招拍挂方式公开出让。鼓励国有企事业单位将其闲置的零星土地或建构筑物,纳入城市更新项目整合实施。

(五)更新项目在符合规划且不改变用地主体的条件下,发展国家及本市支持的新产业、新业态的,可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以5年为限,5年期满或转让需办理用地手续的,可按新用途、新权利类型,以协议方式办理用地手续。

(六)更新项目采取租赁方式办理用地手续的,土地租金实行年租制,年租金根据有关地价评审规程核定。租赁期满后,可以续租,也可以协议方式办理用地手续。用地性质调整需补缴土地价款的,可分期缴纳,首次缴纳比例不低于50%,分期缴纳的最长期限不超过1年。

(七)土地使用权人不具备开发建设意愿或能力,符合转让条件的,可转让给新的实施主体进行开发建设。

三十六 规划支持政策

(一)在符合国土空间规划的前提下,大片区或多地块改造项目中,允许容积率进行不同地块、不同城市更新单元之间整体平衡。提高产业用地利用效率,适度提高产业园区内工业用地容积率指标。利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业,可实行用途兼容使用。

(二)鼓励地上地下立体开发建设,科学利用城市地下空间资源。

(三)鼓励老旧厂区转型升级,允许对原有建筑进行内部加层改造、增加连廊、电梯等配套设施。

三十七 不动产登记支持政策

(一)城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的,可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。

(二)因风貌保护、建筑保护等需要,在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋,当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记,也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记,并在不动产登记簿中注明相关事实。

三十八 征收安置支持政策

坚持按区平衡原则。拓展安置形式,更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式,提供多途径选择,探索多渠道、多方式安置补偿方式,实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地安置、异地安置、放弃房屋采用货币改善等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的,优先纳入住房保障范围。

三十九 行政审批支持政策

开辟城市更新项目绿色通道,精简项目审批事项和环节,构建快速审批流程,提高项目审批效率。市有关部门积极支持项目实施主体办理项目及各子项目用地、建设、融资等相关手续,保证项目顺利合规推进。对城市更新重点项目,可采取一事一议方式,从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、财政等方面给予重点支持,更好保障项目落地。

四十 税费支持政策

纳入市城市更新计划的项目,符合条件的,可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策;同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的,经有关区政府(管委会)确认,属于政府收回房产、土地行为的,按相关税收政策办理。

 

  附则

 

四十一 责任主体、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的,应当依法依规追究相关责任。

四十二 丛台区、邯山区、复兴区、经济技术开发区依据本办法制定本辖区实施细则。其他县(市、区)城市更新工作可参照本办法执行。

四十三 本办法自公布之日起施行,有效期两年。

 

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 来源:局办公室  发布日期:2022/3/8